不動産業者の利回りの根拠となっているシミュレーションが甘い

• 新築ハウスメーカーの収支シミュレーションは家賃設定自体を高く試算して表面利回りを上げている
• さらに、、、日本では新築プレミアムがあるので（未入居の新築の家に住みたいという一定の需要）相場賃料よりも高く入居してもらえるが一旦退去したら中古物件となり家賃の下落がスタートする

日本の不動産ポータルサイトの広告には一般にアメリカのように実質利回りを表示せず表面利回りを表示している。かかるコストが記載されていないのは問題❗️

• 地方の中古の一棟物件でよくあるケースとして、高利回り（表面利回り）に見えて裏に潜むコストがかかってくる。
  例えば...
  ・給水ポンプ、エレベーターの電気代や法定保守点検費、広いファミリータイプの多額の現状回復費、マンションの管理費＆積立金、税金

　

物件の種別、景気動向にも因るが、出口を３年〜８年でキャッシュフローツリー を作ってシミュレーションしてみましょう。

キャッシュフローツリー

　

2. 『都心、駅近なら必ず儲かる』は 本当か？

一般論ではハイリスクハイリターンの投資をしたいという人は地方都市がお勧めで、ローリスクローリターンの投資を好む人は都内の物件の方が向いている。ただし、物件のリスクは、必ずしも立地だけで決まるものではない。築年数や建物の維持管理の状況、建物仕様、設備の更新状況などによっても異なる。例えば、都内の物件でも築30年以上の木造アパートならば投資リスクは高い。このような物件ならば、地方都市の新築物件と利回りが逆転するパターンも十分にあり得る。

一概に都心だからよくて地方だからいけないという簡単なものでなく、エリア選定に重要なのは 「賃貸の需要と供給のバランスがあるかどうか」で判断する❗️

• 都心は供給も多いので競争が激しく築年数が経つことにより都心でも家賃の下落が大きいエリアもある。逆に地方では周りにアパートが少なく常に満室経営できるところもある。
• 都内物件は空室リスクや賃料下落リスクが低いが、人気があり価格が高く、利回りは低いので誰もが買えるわけでなく、低い利回りなりの賃貸経営ができなければいけない。
• プロのアセットマネージャーは基本都心の物件に投資するがREIT全体の利回りを維持するため、やむなく地方都市の物件を購入している事情がある。利回りが高いということだけで地方都市の物件を購入する個人投資家がいるが不動産業者の「いい鴨」にされて泣きを見ている人も多い！
• 地方と一口にいっても様々。トヨタなどの大企業の工場があるエリアは需要が安定していて契約者が法人も多く安定した賃貸経営ができる。一方、企業や大学が移転すると満室経営から一転全室空室になることも起こる。地方個々の市場調査が必須！

その他気をつけること! 必ずしも立地だけで決まるものではない。築年数や建物の維持管理の状況、建物仕様、設備の更新状況などによっても異なる❗️

• 1981年『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことです。１９８１年以後の物件を新耐震、それ以前は旧耐震として区別している。
• 1995年に発生した阪神・淡路大震災では、旧耐震基準で設計された建物の半数が大規模な補修の必要な「中破」以上の被害を受けました。これに対して、新耐震で設計された建物では4分の3が軽微な損傷または無被害という調査結果がでている
• 新耐震法は震度６強以上の地震でも倒れないことを前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件ではで、受ける被害は大きな差がある。
• 出口を想定して売却する際にも旧耐震の物件は売りにくい状況になってきている。

• 築年数が古いものであれば利回りは比較的高めですが、その一方でバスとトイレが一緒に設置されているケースが多く、オートロックがない、キッチン等が古く設備面で見劣りがします。
• 一方、築年数の浅い物件であれば設備面では充実している反面で物件価格が高いため、利回りが低めといった欠点があります。
• また築年数に関わらず、建物管理の状況について事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
• 大規模修繕工事は計画的に行われているのか、また修繕の履歴は残っているのか、修繕積立金はきちんと積み立てられているのか、管理費の滞納はないのか、など建物の見かけは立派でも管理状況はずさんな物件もあるので注意が必要。
• 大規模修繕履歴のチェックを怠らないように！

修繕サイクルと設備耐用年数

　

3. 『不動産は資産』とは日本では本当なのか？

2016年２月の日経ビジネスに衝撃的な記事がでた。タイトルは❗️

"家の寿命は２０年、消えた５００兆円のワケ"

"『住宅は資産』。その思い込みをあっさりと覆すデータがある。１９６９年以降、５００兆円を超える国民の住宅資産がひっそりと消え失せている。この国における、住宅とは単なる消費財にすぎないのが実情だ。新築購入直後から急速に価値が下落する独特の業界慣行が、住宅品質の価値を認めないいびつな中古マーケットを産んだ。人生最大の買い物を胸を張って『資産』と呼べるようになる日は来るのか"

（2016年日経ビジネスから抜粋）

これは国土交通省が国内の住宅累計投資額と住宅資産額の差を調査した結果だ。

• 通常欧米ではリフォームをしたら資産価値が上がるが、日本では評価の対象にはならないため、住宅の資産価値は購入時点から急落する。特に木造戸建ての場合、もっとも下落スピードが早く一律で２０年で価値がゼロとみなす歪んだ業界慣習がある。
• その理由は財務省が定める木造の耐用年数が２２年と定められているからだ（RC造では４７年の耐用年数）
• 欧米では大規模リフォームをしたら耐用年数がリセットされるが日本ではリセットされないのが原因だ。
  
• つまり、市場価格は税制上の耐用年数 ＝ 税務上で定められた減価償却用の数字に過ぎないのに「建物の寿命」のような印象になっている為、建物の価値は法定耐用年数を超えるといづれ土地代に落ち着く。
• そして日本の地価は土地神話が崩れもはや上昇はしないので市場価格は結局土地代に落ち着くことになる。

• 結果、諸外国では中古住宅は投資の対象となるものが日本ではただの『消費財』となっている現状がある
  
• 更に、戸建てであれば、土地代の価値として残るが、中古マンションは土地の建物に占める割合いが少なく、価値は更に下がる。（区分マンション購入は要注意❗️）
• 古い中古マンションは大規模修繕にかけるお金がなかったり、他の居住者との修繕の合意形成も困難な状態にあり深刻な社会問題化している

東京２３区内の中古マンションでも一割が空き家になっており、この状態は悪化してきている。

　

4. 『大手不動産業者だから安心』は本当か？

大手不動産業者であれば、情報をたくさん持っているだろう、安心して取引ができるであろう、は嘘である。なぜならアメリカ等の不動産業界では禁止されている両手取引（買主と売主双方のエージェントになる取引）が日本では禁止されていないからだ❗️

• 不動産売買仲介の手数料は売り手側、買い手側からそれぞれ３％発生する。業界用語で売主からまたは買主からどちらからのみ手数料を得る事を『片手』（３％）、売主買主両方から手数料を得る事を『両手』（６％）という。
• 大手不動産業者ほどより多くの情報を抱え込める為に 両手取引を結ぼうとやっきになっている。
• 事実大手不動産業者が開示している手数料率は5％前後が多い。これは両手仲介が頻繁に行われている事を示している。
• これは何を意味するのか？ 両手取引はいかにして行われるのか？実態を見てみよう。

5. 『管理会社に任せておけば大丈夫』は本当か？

『管理料が安く』、『客付けができ』、更に『投資家の目線で物件の資産価値を上げてくれる』管理会社を選ぶべき！ベストな管理会社は会社の規模と関係ない❗️

家賃収入から管理費を引いた額がオーナーの手元に残ります。不動産管理費の相場は、概ね家賃収入（全戸月額総額）の5%前後です。

　 　

不動産投資スタートの流れ

賃物件情報入手 インターネットで資料問い合わせ 不動産業者からの紹介

物件の検討・住宅診断、耐震診断（有料） 立地条件・利便性などの現地チェック 収支をチェック・シミュレーション

売買条件交渉・金融機関融資打診 買付申込書の提出・交渉 金融機関に必要書類提出・融資打診

媒介契約の締結 不動産仲介会社への依頼契約締結

重要事項説明 契約前の宅地建物取引主任者からの重要事項の説明 登記簿に記載された内容の確認、各法令による制限の確認 融資不成立による解約や契約解除の場合の条件確認

売買契約 売買契約の締結 手付金・仲介手数料・契約書印紙税等の支払

金融機関と融資の契約 審査書類の準備・提出

管理会社の選定 管理見積もりの依頼 管理をまかせられるかの調査・ヒアリング

金融機関融資決定・融資契約 金融機関との融資契約締結

決済 残代金支払、所有権移転登記、各種精算金の支払 権利関係の引継 管理契約の締結