事業者さまへ
売却・撤退
物件を売却して、賃貸経営そのものから手を引く方法です。手元にまとまった現金が残せます。売却益は老後の生活費に充てる事も、海外旅行や食べ歩きの資金とする事も出来ます。また、株式、投資信託、国債、FXなどの金融商品の運用に切り替えて運用することもできます。ただし、あまりにも物件が老朽化してからでは、建物の価値がゼロとなり、土地の価値だけで判断されることになります。いつ売却すれば一番高く売れるのか、綿密な事業計画を立てて、その時期を見誤らないようにする必要があります。
また、相続という視点から考えると、もし複数の不動産を所有している場合、その収益性や資産価値はバラバラなので、相続の際にもめてしまう可能性があります。そうしたもめ事を避けるために、不動産を売却して現金や別の金融資産に切り替えておいて、平等に相続させるという方法もありますが、現金や金融資産は額面通りの相続税評価となるため、多額になれば相続税も上がります。その点を注意する必要があります。
「相続税は現金より土地の方が安い」と言われます。例えば１億円の現金を所有している場合、財産評価額としては１億円になります。対して、時価１億円の土地を所有している場合、基本的に１億円の財産評価額にはなりません。
一般的に土地の相続税は路線価方式で評価します。この場合、土地の価格は時価の7割～8割程度になります。そのため、土地の時価が１億円の場合は約7000万円～8000万円の財産評価額になります。つまり、財産評価額は土地の方がはるかに安い相続税になります。
路線価は毎年改訂されますが、常に時価は変わっているので、路線価の方が時価より高くなる場合もあります。この場合は、1億円の現金より１億円の時価の土地を持っている方が高い相続税額になります。
FrontDoorはこれら財産評価について、他に類のない高度な体制を整えているため、長期的・継続的に、ご所有不動産の適切な売却時期のみならず、相続や二次相続までも視野に入れたサポートを行います。
“遺産争族”にしないために…
賃貸経営の出口戦略を考える上で、相続や相続税の問題は切り離せません。相続のことをまったく考えずに賃貸経営を続けていると、最悪の場合は、「負の遺産」を子どもたちに押し付けることになります。兄弟・姉妹の関係を壊してしまうことをすくなくありません。トラブル回避のためにも、賃貸経営の出口戦略は必要なのです。
そのための出口戦略は家庭ごとに異なります。結局、亡くなる前に相続人となる配偶者や息子さん、娘さんと事前にしっかりと話し合うことがポイントになります。しかし、それよりも重要なことは、所有する不動産の評価価値をしっかりと把握しておくことです。相続に直面して、ほとんどの賃貸物件経営者に欠けていることがご自身所有の財産評価です。この点でもFrontDoorが長期的にサポートします。
もし、あなたの配偶者や御子息が賃貸経営を継承したいのなら、リノベーションや建て替えが出口戦略となります。新たにローンを組んでも良いということになれば、建て替えや買い替えも選択肢になります。また、マイホーム資金や教育費などのまとまった資金が必要ならば、売却・撤退という選択肢を選ぶことになるかもしれません。最終的には、あなたの資産を引き継ぐ相続人たちの将来にも関わる事なので、一緒に検討する機会を持つことをお勧めします。そして、それらすべてについてFrontDoorがトータルな視点で包括的にサポートいたします。