事業者さまへ
外国人でも日本国内の不動産を購入することができますが、 外為法により購入後財務大臣に報告する必要がある 日本銀行の住宅ローンの利用ができない 等、日本人が購入する場合と大きな違いがあります。
購入したい不動産は、 投資用なのか？ 居住用なのか？ 購入目的によって、不動産会社の探し方や物件の探し方が変わりますので、事前に投資用なのか居住用なのか購入目的を明確にする必要があります。
登記
一般的に日本の不動産はすべて自由売買が原則です。 一部（田畑）を除いては日本全国どこでも外国人は買ったり売ったりすることができます。 小さな物件から大型のホテルまでどんなものでも買うことができます。 この場合、個人でも会社名義でも買うことができます。 もちろん1人ではなく2名、3名の共同名義で登記することもできます。 売る場合は、これと同じで誰にでもいつでも売ることができます。 手続きは司法書士が代行します。 また、公証書があれば来日の必要もありません。
M&A登記
日本の不動産を買う方法としては物件そのものを買うことは簡単にできますが、他に会社M＆Aと言って一棟マンションやホテル、旅館を所有している日本の会社を買うことによって、その会社が所有しているすべての不動産も買ったことになるのです。 一般的にはこれを会社M＆Aと言ってアメリカやヨーロッパでは良く使われている取引でもあります。 不動産物件を買うことではなく、不動産を所有している会社の株式を100％買うことによって、買った本人が代表者となり、結果的に会社所有の不動産を手に入れることが出来るのです。 このやり方はメリットも十分ありますがデメリットの心配もありますので、多くの事例はありませんが、最近の日本でも時々この取引が行われています。 詳しくは当社もしくは弁護士などに相談されてから実行することをお勧めします。
不動産の購入に必要な費用
日本の不動産を購入する場合、不動産物件価格以外にこれらの諸経費が別にかかります。 一般的には物件価格の8％から10％と言われます。
- （１）売買契約書に貼付する印紙税
- （２）不動産取得税
- （３）登録免許税
- （４）不動産仲介会社に支払う仲介手数料
- （５）火災保険、地震保険などの保険料
- （６）固定資産税の清算金
- （７）管理費の清算金
不動産の購入に必要な書類
個人（日本で外国人登録済みの場合）
買主様の必要書類
- 外国人登録証
- 外国人登録原票記載事項証明書（発行後３ヶ月以内であること）
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内であること）
- 実印（売買代金の借入れを受ける場合）
売主様の必要書類
- 売却物件の登記済権利証又は登記識別情報通知書
- 外国人登録証
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内であること）
- 実印
法人（日本に営業所または子会社がある場合）
買主様の必要書類
- 会社登記簿謄本
- 資格証明書
- 印鑑証明書（借入がある場合）
- 会社実印代表者の身分証明書（パスポート）
売主様の必要書類
- 会社登記簿謄本
- 資格証明書
- 登記済権利証又は登記識別情報通知書
- 印鑑証明書
- 会社実印
- 代表者の身分証明書（パスポート）
個人（日本に住所がない場合）
買主様の必要書類
- 宣誓供述書
-
（１）宣誓供述書などの公証書類 一般的には、居住国の公証人の認証による住所が間違いないであることを証する書面として宣誓供述書を使われています。 宣誓供述書の内容としては、
- ① 氏名
- ② 住所
- ③ 生年月日
- ④ 性別
なお、国によって在日の大使館が認証業務を行っていることもあるので、その場合は大使館で宣誓供述書を作成してもらうことも可能です。 - パスポート 印鑑（認印可）
売主様の必要書類
- 売却物件の登記済権利証又は登記識別情報通知書
- 印鑑証明書に代わるもの（中国国内の公証人の認証による公証書により、印鑑を証明する）
- パスポート
- 実印
個人（日本に住所がない場合）
買主様の必要書類
- 宣誓供述書
-
（１）宣誓供述書などの公証書類
一般的には、居住国の公証人の認証による住所が間違いないであることを証する書面として宣誓供述書を使われています。 宣誓供述書の内容としては、
- ① 氏名
- ② 住所
- ③ 生年月日
- ④ 性別
なお、国によって在日の大使館が認証業務を行っていることもあるので、その場合は大使館で宣誓供述書を作成してもらうことも可能です。
-
（１）宣誓供述書などの公証書類
- パスポート 印鑑（認印可）
売主様の必要書類
- 売却物件の登記済権利証又は登記識別情報通知書
- 印鑑証明書に代わるもの（中国国内の公証人の認証による公証書により、印鑑を証明する）
- パスポート
- 実印
不動産の購入に必要な書類
外国人が日本で不動産を購入する際に、以下の書類を事前に用意する必要があります。
（１）宣誓供述書などの公証書類
-
（１）宣誓供述書などの公証書類 一般的には、居住国の公証人の認証による住所が間違いないであることを証する書面として宣誓供述書を使われています。 宣誓供述書の内容としては、
- ① 氏名
- ② 住所
- ③ 生年月日
- ④ 性別
（２）パスポートなどの身分証明書
パスポートなどの身分証明書を提出する必要があります。
不動産登記する際に、居住国の住所が登記されるため、パスポートに住所の記載が無い場合は、住居証などの書類を用意しましょう。
（３）印鑑
売買契約書などの書類に捺印する必要があるため、印鑑を用意しましょう。
外国では印鑑を使う国が少なく、どういう印鑑を用意すればいいかが分からない人も多いので、可能な場合日本で印鑑を作ってもらった方がいいでしょう。
不動産購入の流れ
国籍によって変わるケースもありますが、日本の不動産を購入には、大きく以下のような流れになります。
-
（１）来日して物件の下見をする
↓ - （２）（購入決定の場合）買付け証明書を提出する
↓ - （３）売買契約書を締結する
↓ - （４）海外送金など購入資金を用意する
↓ - （５）決済・登記をする
売買代金の支払い方法
外国人は日本に口座がないため、ほとんどの方は売買代金を支払う際に海外送金を利用しています。
決済時スムーズに手続きを進めるため、事前に送金してもらう必要がありますので、送金先としては不動産会社の預かり口座を案内される場合が多いです。従って、信頼のできる不動産会社を選ぶことが大切と言えるでしょう。
なお、海外送金する際に、支払い金額の根拠ときちんと着金したかどうかの確認をするには、以下のような書類を必ず不動産会社からもらうようにしましょう。
■ 海外送金前
- ・会社の捺印をした送金依頼明細書
■ 海外送金後
- ・（送金先の銀行から）外国為替計算書
不動産権利書の受取
不動産の決済後大体１週間前後で不動産権利書が出来上がります。居住国に郵送してもらうか、管理会社に管理してもらうかは事前に決めておきましょう。
納税管理人の設定
日本で不動産を買う時には名義変更にともなう手続きを最初に行います。 この時に印紙税や司法書士に払う代書代行料が必要になります。 金額の目処はおおよそ購入金額の3～5％程となります。 小さなワンルームマンションでは10万円～、大型の一棟マンションの場合は数百万円もかかる場合もあります。
そして買った後3～4ヶ月後には新しい所有者（オーナー）に、不動産取得税というものが通知されてこれを支払うことになります。 この後の税金としては毎年固定資産税を年に4回の分割払いか1回払いのどちらかを選択し支払います。
日本の税金としては主に以上の形式が多いですが、一棟マンションや高級マンション、その他1人で何戸も所有していると、その家賃の合計額によっては所得税や都市計画税などという税金がかかってきます。
毎年受け取る家賃の合計額が100万円以上になる場合は、これらの収入も税金の対象となるので、管理を依頼する会社と良く話し合うことは大事なことです。
不動産購入後、不動産取得税や固定資産税などの税金の納付書が税務署から郵送で送られてきますので、それに従い税金を納めます。
外国人の場合、日本にいないことから、納税の手続きを代わりにやってくれる「納税管理人」の設定が必要です。
もし、日本に手続きしてくれる友人がいなければ、不動産の管理をしてくれる不動産管理会社に相談するといいでしょう。弊社がそれらのすべてを管理・代行いたします。
確定申告
日本で投資として不動産を購入した場合、家賃収入を不動産所得として確定申告をする必要があります。 外国人の場合でも税理士に依頼することができますので、弊社でも税理士を紹介いたします。
管理
日本の不動産に関する法律はたくさん出来ており、買った後の管理も、それぞれ様々な法律やルール等が細かく決められています。 登記名義人が外国人でも日本の中に不動産の管理をする会社はたくさんあります。
マンションやビルを外国人が買った後、これらの管理会社に管理を依頼するとすべてこの管理会社が代行・代理となって、掃除や修理、管理費の支払い、税金の支払い等を有料（1年分の家賃の5～10％）で代行してくれます。
オーナーチェンジで買った後も、入居者が引越しをして空室となった場合でも、すぐ掃除やリフォームの手配をしたり、新しい入居者の募集から賃貸契約書まで作成して、すべてを代行してくれます。
このため外国人のオーナーは、何もしなくても日本に来なくても、すべて管理会社が代行してくれます。
家賃
マンションの家賃は、面積の広さやどの場所にあるか、駅からの近さ、マンションそのものが新しいか、高級かなど色々な要素で違ってきます。 一般的に銀座、赤坂、六本木、新宿などは家賃が高くなります。
地方は東京に比べて何割か安くなりますが、大阪などは東京に比べて10～20％位安いと思います。 一般的にはワンルームマンションは購入金額の6～10％位を一年間の収入（家賃）とみるのが普通です。 これに対してファミリータイプの2DK、3LDKなどの面積が広い物件は、ワンルームに比べ少し家賃の利率は低くなります。
この他、新築のマンションや築年数の新しいものも利回りが低くなります。 家賃が発生するのはマンションだけではなく、貸店舗や貸事務所、駐車場などもその対象になります。
一棟マンションや一棟ビルは買う時の金額は大きいのですが、家賃もそれなりにたくさん入ることになります。 2015年2月の東京の例では、ワンルームの利回りは5～8％位が普通となっています。 アベノミクスやオリンピックの影響で、もっと不動産の価格が高くなると、この利回りがもう少し低くなる可能性があります。
マンション経営は誰にでも出来ますが、買う不動産のしっかりとした価値を十分調べてから買った方が良いと思います。 物件探しの時点から当社に相談していただければ、皆さまの財産として良いものをお届けできるようにご協力させていただきます。
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