不動産投資サポートサービス

DCF法等のシミュレーションで、優良物件の見極めをお手伝いします

都心の物件は総じて高額であるため、経験が少ない個人投資家様が一人で購入を決断するのは難しいかもしれません。不動産は売却することよりも、購入することの方がはるかに難しいのです。 当社では、資産運用の一環で収益不動産を購入したいとお考えの方に対して、どのような視点で検討し、優良物件を見極めれば良いかについて、プロの立場からアドバイスをしております。 また、｢購入後の管理・運営にも不安がある｣「プロの目で選び、プロに運営して欲しい」といったご要望にお応えするFrontDoor不動産管理・運営サービスもご用意しています。

大切なのは『不動産の評価価値を正しく知ること』です。

多くの資産家が保有する不動産の価値を正しく把握できていないように、これから購入しようとする物件の価値を見極めることはとても難しいことです。しかし正しい価値を知らずして利回りや収益性を判断できるでしょうか？ 当社にはあらゆる土地・不動産を正当に評価できる知識・ノウハウ・経験と実績があります。不動産鑑定・評価のプロの立場からアドバイスをしております。

2つの収益還元法

将来の収益力から不動産価格を算出する収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つがあります。 DCF法の方がより細かく不動産価格を算定することができますが、計算が複雑なため、一般投資家にはなじみません。直接還元法をおさえておけば十分、価格の妥当性を確かめることができます。

1　直接還元法

直接還元法とは、不動産から発生した1年間の収益を、その不動産から得られることが妥当な投資利回り（還元利回り）で割り戻して不動産価格を決定する手法です。

還元利回りの算出方法

直接還元法において還元利回の設定は最も重要な要素です。この還元利回りは、主に周辺相場における類似物件の利回りを参考に求めます。

直接還元法の計算例

それでは次に、具体的な数字をもとに直接還元法を用いて不動産価格を算出してみましょう。

2　DCF法（ディスカウンティッドキャッシュフロー法）

将来得られる収益と売却時の予想価格を現在の価値に置き換えてから、その合計額を不動産の価格として算出する方法。

現在価値とは

10年後にもらえる100万円といますぐもらえる100万円では価値が異なります。たとえば、先にもらえれば、10年間の間に100万円を運用にまわして増やすことも可能です。また、将来の収益ですから、確実に入ってくるかどうかもわかりません。 そのため、将来の収益はいますぐにももらえる収益と比較すると、割り引いて考える必要があります。 DCF法では、 複数年にわたって発生する純収益と売却価格をその発生時期に応じて現在価値に割引き、（ディスカウント）それぞれを合計する方法です。このことから複数年に渡るキャッシュフローを計算できるためDCF法は直接還元法よりも精度が高いというメリットがあります。

DCF法の計算例

実際に数値を入れてDCF法を用いて不動産価格を算出すると。

当社では、正しい不動産評価に加え、収益還元法についての考え方を根拠に、プロの立場からアドバイスをしております。

FrontDoorによる保有期間中の管理運用状況の報告提案

住む人に、安心と快適をお届けする管理サービス 定期的に建物を巡回、清掃および点検を行います。弊社提携のメンテナンスを行うスターツ信託株式会社が担当。また、建物管理状況報告書にて、建物の状況をお知らせしています。

＜業務例＞

・定期点検業務　　　 ・建物廻り、屋根等共用部分の点検 ・清掃業務　　　 　　・日常清掃、定期清掃、貯水槽清掃、排水管清掃等 ・設備維持管理業務　 ・電気、給排水設備、消防設備、エレベーター等の保守点検 ・植栽維持管理業務　 ・樹木剪定、除草、施肥、消毒 ・管理運用業務　　　 ・官公庁への折衝、立会い、報告書の提出等代行業務

FrontDoorの賃貸住宅専門部隊が手掛けるメンテナンス業務

建物の修繕は、弊社提携のメンテナンスを行うスターツ信託株式会社が担当。物件の状況を定期的に点検し、ご報告します。また、状況に応じて、FrontDoorと連携し、長期にわたり確実かつ最適な建物管理を行います。

＜業務例＞

・外部塗装工事　・外壁、鉄部、屋根等 ・室内リフォーム工事 木工事、建具工事、給排水衛生設備工事、浴室工事、 キッチン工事、電気工事、空調設備工事 ・外構工事　　　・造園工事、門塀工事 ・その他　　　　・トータルリフォーム（建物全体リニューアル工事）

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。 得られる利益には大きく分けてこの2種類になりますが、その他にもメリットがあります。

キャピタルゲイン

購入した不動産を高く売却して差益を得る

 

インカムゲイン

購入した不動産を他人に賃貸して賃料を得る

バブルの頃は不動産の価値が増加していたため、「キャピタルゲイン」を狙った不動産投資が主流でしたが、現在は将来の年金不安や収入の安定化のために「インカムゲイン」を狙った不動産投資が主流になっています。 投資家の属性も変わってきており、以前は地主や会社経営者など資産家がほとんどでしたが、現在はサラリーマンの方が増えています。 投資家によって投資の目的や期待する利益は違います。 自分の投資に対する目的・目標をしっかり設定し、その目的・目標が達成できるかを検証することが大切です。

ポリシー

当社はお客様の利益を最大化し、お客様の判断を容易にするためのサポートをします。

• 不動産投資は不動産を買うことが目的ではなく、収入増加や節税などの目的を達成するための手段の一つです。 当社はお客様の目的を達成するためのサポートをします。
• “不動産投資をする判断はお客様”がするものであり、“当社が判断する・買わせる”ということはしません。
• お客様が判断を容易にするためのデータ作成やアドバイスをします。（各種調査・シミュレーションなど）

不動産投資サポートサービスの流れ

物件紹介 当社が売り主（所有者）から売却を依頼されている物件だけでなく、他の不動産会社が依頼されている物件も紹介します。

購入相談 費用・税金を含めた購入シミュレーションや投資分析を作成し、お客様の目的が達成できるかのサポートをします。

物件調査 物件の状態だけでなく周辺の稼働状況・人口動態なども調査します。

物件案内 物件や周辺の状況（地域の特性や相場）・市場のトレンドなどのアドバイスを交えながらご案内します。

シミュレーション作成 銀行に融資申し込みをするためのシミュレーション（資金計画）を作成します。

管理会社紹介 購入物件のリーシングターゲットに強い管理会社を紹介します。 ※当社は賃貸管理をしていないので中立的な立場で紹介できます。

各種相談 投資用語・シミュレーションなどなんでもお気軽にご相談ください。問題によっては一級建築士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・司法書士・弁護士・公認会計士など各種専門家とチームを組み問題を解決します。

報酬

当社への報酬は、売買成約時に成功報酬として不動産売買の規定の手数料をいただきます。 ※上記サービスは報酬に含まれます。（各種相談の専門家の費用は別途必要です。） 　

問い合わせフォーム

まずは、お気軽にお問い合わせ・ご相談ください。